서울시 마포구 염리 상록 임장 후기

최근 집값과 전세값이 떨어지고 있어 이참에 집을 하나 사 볼까 해서 임장을 다니기 시작했습니다. 돈이 많지는 않은지라 영끌 대출 받아 6~7억 선에개별 난서 구입 가능한 매물들 위주로 보고 있습니다. 

 

염리 상록

1. 아파트 기본 정보

688세대이고 그 주에 178세대는 임대 세대

총 6개동이며 5~21층으로 동마다 층수 상이함

용적률 217%

건폐율 17%

개별 난방 도시가스

20평, 21평, 24평, 25평으로 네 가지 평수가 있고 모든 평수 모두 거실 1개, 방2개인 구조

1997년도 입주, 27년차 아파트

 

2. 위치

2호선 이대역, 6호선 대흥역, 5호선 애오개역, 공덕역 상에 위치하고 있음.

2, 6, 5, 공항철도 네 개의 지하철와 인접하나 다르게 말하면 그 어느 역에도 아주 가깝진 않음.

이대역으로부터 도보 거리 700m 정도이고 실제로 걸어보니 10분 정도 소요됨. 이대역 출발이라면 내리막이라서 걷기가 어렵지는 않으나, 반대로 아파트 단지에서 나와 이대역으로 가려면 오르막을 올라야 함. 

공덕역까지는 1km가 좀 넘는 거리이지만, 마찬가지로 내리막이라 15분 정도면 공덕역에 도착 가능함. 

가장 가까운 역은 대흥역으로 600m 정도임. 하지만 6호선보다는 2호선이나 공덕역이 더 사용 빈도가 높을 것이라고 생각됨. 

 

3. 주변 인프라

좌자이, 우자이, 라고 할 수 있음. 말 그대로 자이로 둘러쌓여 있는데 이대역쪽으로는 마포스레스티지 자이가 있고 공덕역 쪽으로는 마포자이 더 센트리지가 있음. 

실제로 이대역에서 아파트로 가는 길에는 신촌 그랑자이를 지나 마포프레스티지 자이를 지나 가게 되어 있어 흡사 '내가 자이로 가고 있나?' 싶은 흡족한 느낌이 듦. 

비교적 새 아파트이고 또 프리미엄 아파트인 자이가 있다 보니 편의점, PT 스튜디오 같은 시설들이 작지만 알차게 들어와 있고, 대흥역으로 가는 방향에는 작은 시장도 있음. 

물론 맛있는 맛집이나 큰 카페까지 가려면 이대나 공덕 쪽으로 나가긴 해야 함. 

 

임장 후기

아파트 단지

아파트 단지에 경사가 좀 있음. 동이 3개 뿐이라 단지가 크지 않아 경사를 오랫동안 걸을 일은 없지만, 평지에 위치한 아파트는 아님. 

97년도 입주했던 아파트이기 때문에 당연히 옛날 복도식 아파트임이고 상당히 노후도가 높음. 

이중 주차 문제가 심각하다고 들었는데 주말 오전에 방문해서 그런지 빈 주차 공간도 꽤나 있었음. 평일 저녁에 와서 다시 한 번 체크해 볼 필요가 있을 듯. (공식적인 주차 공간은 230 대이지만, 여기저기 주차를 해 놓아서 300대 정도는 가뿐히 넘을 것 같았음) 

옛날 아파트이기 때문에 조경이나 그런 것들은 기대하기 어려움. 그런 걸 만들 만한 공간이 부족할 뿐더라, 그런 여유 공간이 있었더라도 주차장으로 쓰지 않았을까 싶음. 

 

집 내부

 

20평과 24평 집을 각각 하나씩 보았고 인테리어 마친 빈 집을 보았기 때문에 공간이 커 보이는 효과가 있었음. 

평수랑 별개로 방은 2개씩인데, 20평은 작은 방이 너무 작아서 드레스룸으로 쓰는 것 외에는 활용도가 높아 보이지 않았음. 비슷한 돈이라면 24평에 사는게 공간 활용이 더 잘 될 것 같음. 

 

옛날 아파트라 층고는 좀 낮은 편이었으나, 160cm 여자인 내가 고려할 부분은 아닐 것으로 생각됨. 다만, 층고가 좀 더 높았다면 덜 답답하고 더 넓어 보였을 텐데, 좀 아쉬웠음. 

부동산 소장님이 여기는 오래된 아파트이기 때문에 최소한의 인테리어라도 하고 입주하는 것을 권하셨음. 샷시와 도배, 화장실 정도만 하더라도 훨씬 깔끔하게 살 수 있을 것 같았음. 

 

매물

매매는 7억~10억 정도로 나와 있고 전세는 3억~5억 정도로 나와있음. 인테리어 유무와 층수에 따라 편차가 큼.

실제로 임장을 가 본 결과, 경사를 오르기 싫고 정문 가까운 곳이 좋다면 101동을, 약간 걸어도 되는데 같은 층수 기준으로 좀 더 좋은 뷰와 채광이 필요하다면 103동을 선택하는 것이 좋아보였음. 경사와 필로티까지 고려하면 103동 3층은 실제 101동 6층 정도 높이였음. 

 

실거래가

가장 큰 평수인 25평 기준으로 최고 21년도 말에 9억 9000만원까지 찍고 현재는 7억까지 내려온 상황. 오래된 아파트이기 떄문에 전세가는 그렇게 큰 변화는 없어 현재 매매가 대비 전세가율이 많이 작아진 상태. 

내가 보고 온 매물은 20평 6.7억 매매에 4억짜리 전세가 끼어 있는 물건이었음. 매매가가 7억 이하로 매우 낮게 형성되어 있는 편이긴 했지만 실제로 올해 1월과 작년 11월에 6.5억에 매매가 완료되었기 때문에 6.7억이 아주 말이 안되는 매매가는 아니라고 봄. 하지만 이 매물 제외하면 다른 매물들은 매매가가 7.3억 이상으로 형성되어 있음. 이 6.7억 매물을 보러 온 사람이 많았다고 하는 걸로 봐서는 곧 나갈 것 같음...

 

재건축

아직 27년차이기 때문에 재건축 말이 나오고 있는 단계는 아님. 30년을 채우고 나서도 재건축이 되려면 최소 10년, 길게는 20년까지 봐야 함. 

오래 걸리긴 하겠짐나 개인적으로 재건축 가치는 매우 높다고 생각하는데 그 이유는 

위치가 너무 좋음. 좀 걷기는 해야하지만 2호선, 5호선, 6호선, 공항철도로의 접근성이 매우 좋음. 찐으로 아파트 정문 나오면 바로 앞에 지하철이 있는 아파트는 어차피 드물다고 생각함. 

217%라는 용적률이 5층짜리 주공 아파트 만큼 좋지는 않지만, 서울 마포구에 용적률 217%는 충분히 사업성 있는 수치라고 생각한다. 용적률 상한 제한이 풀리게 된다면 더더욱 그렇고. 

건폐율도 17%라 낮은 편이라고 할 수 있음. 모든 주차장을 지하로 넣는다면 지상 공간을 좀더 알뜰하게 쓸 수 있을 듯

 

다만, 고려해야 할 점은, 

임대동들이 재건축에 긍정적으로 작용할지 부정적으로 작용할지 판단이 필요함. 임대동들은 층수가 낮아 용적률 측면에서는 긍정적이지만, 서울시가 임대동을 포함한 재건축에 동의를 해야함 한다는 변수가 있음. 어떤 면에서는 임대 주택의 개수를 늘린다는 면에서 동의할 것 같기도 하지만, 어떤 면에서는 재건축 후에 이 임대동들을 이 아파트 단지 안에 유지 하기가 어렵다면 서울시에서 재건축에 동의하지 않을 것 같기도 함. 

경사가 있는 편인데, 사실 이 부분은 이 근처 대부분의 아파트들이 그렇기 때문에 현대 기술로 잘 극복하고 지을 것으로 생각 됨. 주차장을 잘 만들어서 단지내 경사를 좀 줄여보는 방법이 있을 듯. 

부지가 좀 좁기는 해서 수익성이 얼마나 좋을지는 잘 모르겠음. 바로 옆 마포자이 더센트리지 부지의 1/3 정도이고, 근처에 염리동 삼성레미안의 절반 정도로 보이는데, 이정도 부지로도 재건축 수익성이 나올런지...

 

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