최근 아파트값이 하늘 높은 줄 모르고 오르면서 아파트 매매 시에 적용되는 대출 규제가 까다로워지고 있습니다. 이에 따라 아파트가 아닌 오피스텔 투자에 관심을 가지시는 분들도 많은데요, 최근에 청약 접수를 진행한 신길AK푸르지오나 힐스테이트 과천청사역 오피스텔 청약에는 서버가 터지기도 했습니다.
오피스텔 투자에 관심을 갖는 이유
1. 취득세가 4.6%로 아파트에 비해 낮음
일단 오피스텔 투자에 들어가는 세금이 낮습니다. 4.6%도 어마어마한 금액이지만 다주택자에게 부과되는 취득세에 비하면 낮은 수준입니다.
2. 무주택으로 간주됨
유주택자들에게 불리한 규제들이 등장하고 있는데, 무주택자의 경우 주거용 오피스텔이나 업무용 오피스텔을 가리지 않고 오피스텔은 한 채든, 두 채든 주택수에 포함이 되지 않습니다.
3. 바닥 난방 가능 면적 완화
오피스텔 바닥난방이 가능한 면적은 기존에 85m2였는데 120m2까지 기준이 완화되었습니다. 따라서 좀 더 넓음 평수의 오피스텔도 주거용으로 사용하기 적합하게 되었습니다.
4. 분양권 전매 가능
100실 이하의 오피스텔의 경우, 분양권 전매가 가능합니다. 따라서 주거나 월세의 목적이 아니더라도 일단 청약을 넣어서 당첨된 후에 분양권을 팔아서 시세 차익을 누리시려는 분들도 있습니다.
5. 대출 규제가 적음
아파트 매매에 비해 오피스텔 매매시에는 대출 규제로부터 자유롭습니다. 오피스텔은 일반적으로 아파트보다도 매매 금액이 작은데 담보 대출 시 최대 70%까지 대출이 나오기 때문에 더 적은 돈으로 레버리지 투자를 하기에 적합합니다.
참고 : 아파트 대출 규제
투기과열지구는 LTV 40%, 조정지역은 LTV 50%가 적용되며 9억원을 넘어갈 경우, 9억원 초과 부분은 LTV가 20%입니다. 즉, 아파트 값의 반 이상을 내가 현금으로 준비해야 하는 것이죠. 게다가 투기과여맂구의 15억 초과 아파트는 담보대출 자체가 불가능합니다.
2022년 오피스텔 대출 규제 내용 정리
하지만 내년부터는 오피스텔 담보대출이 대출금이 2억원 이상을 넘을 경우, DSR 40%로 빡빡해 집니다. 원래는 LTV가 70%에 육박했기 때문에 적은 자금으로도 투자가 가능했지만 2022년부터는 이러한 투자가 불가능해집니다. 다시 말해, 본인의 소득이 어느 수준 이상을 넘지 않으면 고액의 대출을 받는 것이 어렵게 되었습니다.
참고 : DSR은 개인이 보유한 모든 대출의 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비중을 의미
DSR 계산시 제외되는 대출
- 예적금 담보대출
- 상용차 금융
- 보험계약대출
- 할부 리스 및 현금서비스
- 주택연금
- 전세자금대출
- 소액 신용대출
- 서민금융상품
- 분양오피스텔에 대한 중도금 대출
- 재건축, 재개발 주택에 대한 대출
- 분양 주택에 대한 중도금 대출
그렇기 떄문에 이미 대출을 받고 계시고, 연봉이 충분히 높지 않으신데, 고액의 오피스텔 청약을 받아 투자를 하시려는 분들은 올해가 가기 전에 투자를 하는 것을 진지하게 고려해 보시는 것이 좋습니다. 원래 2023년 중순부터 이러한 규제가 시행될 예정이었으나, 시행시기가 코앞으로 당겨져서 12월에 진행되는 오피스텔 청약에는 엄청난 수요가 몰릴 것으로 예상됩니다.
