아파트 경매 기초1 : 경매의 종류와 절차, 채권과 물권

저렴하게 부동산을 취득하는 방법에는 여러 가지가 있는데 그 중 하나가 경매입니다. 일반적으로 1회 이상 낙찰이 되고 낙찰이 될 때마다 10~20%씩 가격이 떨어지기 때문에 시세보다 저렴하게 매매가 가능합니다. 경매에 대해 알아보겠습니다. 

 

1. 경매의 종류

경매에도 여러 가지 종류가 있습니다. 아파트 경매를 위해 경매의 종류를 구분할 필요는 없지만, 간단한 개념이므로 짚고 넘어가면 좋을 것 같아요. 참고로 아파트 경매의 대부분은 임의 경매와 강제 경매이고 임의 경매이든 강제 경매이든, 권리 분석은 동일한 방법으로 진행하면 됩니다.

 

1) 임의 경매 : 집을 담보로 돈을 빌려준 근저당권자가 신청하는 경매

Ex. 주로 아파트 구매할 때 은행에서 집을 담보로 돈을 빌리는데, 이자와 원금을 제때 상환하지 못하면, 은행이 경매를 신청함.

 

2)  강제 경매 : 일반 채권자가 신청하는 경매

Ex. 카드값이 밀리는 경우 카드사가 채무자의 집을 경매로 처분하여 밀린 카드 대금 회수를 위해 경매를 신청함

Ex. 아는 지인에게 돈을 빌렸는데, 그것을 갚지 못할 때, 그 지인은 내 집을 경매로 처분하여 빌려준 금액과 이자를 돌려 받고자 함

 

3) 형식적 경매 : 채무 관계를 해결하기 위함이 아니라 다른 이유로도 경매가 가능함

Ex. 대표적으로 공유물 분할 경매가 있으며, 한 부동산을 두 명 이상이 공동으로 소유할 때, 부동산을 경매로 팔아서 대금을 나눠 가짐.

 

2. 경매 절차

경매는 사실 굉장히 긴 프로세스입니다. 케이스 마다 다르겠지만 어떤 경우에는 경매가 시작되어 종료되기까지 1년 이상이 걸리기도 합니다. 그렇기 때문에 시간적 여유를 가지고 경매에 임하시는 것이 좋습니다. ‘당장 3달 후에 들어갈 집을 경매로 사겠다’라고 하는 것은 추천하지 않습니다. 내가 원하는 종류의 집이 경매에 나올 것인지도 알 수 없을뿐더러, 운 좋게 경매에 나왔다고 하더라도 몇 번의 유찰을 거쳐 낙찰을 받고 명도를 하는 데에 상당한 시간이 소요되기 때문입니다.

 

1. 경매 신청
2. 법원이 경매 개시 결정 : 경매개시 결정 등기가 접수되어 해당 부동산이 경매에 넘어 갔다는 것을 등기부에 표시합니다.
3. 배당요구 종기 : 배당요구를 해야만 배당을 받는 채권자가 있고, 배당요구를 굳이 하지 않아도 배당을 받는 채권자가 있습니다. 전자의 경우, 배당을 받고자 하면 배당요구 종기일까지 배당 요구를 해야 합니다. 종기일 이후의 배당요구는 무효입니다.
4. 매각준비 : 법원에서 감정평가서, 현황조사서, 매각물건 명세서 작성를 작성합니다.
5. (경매 14일 전) 입찰일, 매각방법 공고 : 대부분의 아파트 경매는 경매 당일에 직접 법원에 가서 입찰하는 기일 입찰입니다. 평일 오전 10시~11시 사이에 시작합니다.
6. (경매 7일 전) 매각물건 명세서 공개
7. (경매 당일) 경매 절차 진행
8. (경매 7일 후) 매각 허가 결정 : 법원은 낙찰자의 자격과 경매 절차상에 문제가 있는지 점검을 하고 문제가 없다면 매각 허가 결정을 내립니다.
9. (경매 14일 후) 매각 허가 확정
10. 잔금 납부 및 소유권 이전
11. 명도 혹은 강제집행 : 집에 살고 있는 사람을 내보내는 절차입니다. 일반적으로 이사비 정도를 지원해 주면 집을 비워주지만 그렇게 하지 않을 경우 강제집행을 하게 되고 강제집행에는 더 많은 시간과 비용이 소요됩니다. 

 

3. 채권과 물권

1) 채권

정의 : 특정인에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리 (채권은 돈을 받을 권리는 갖지만 채무자의 재산을 처분할 권한은 없음)

종류 

• 압류/가압류 : 채권자의 신청을 받은 국가기관이 채무자가 채권을 처분하지 못하게 하는 절차로 주로 국가나 시, 군, 구청 등 지자체, 검찰청 등의 국가 기관이 설정함.

특징 : 우선 변제권이 없고 비율대로 안분배당 됨. 특정 채권이 다른 채권보다 우선한다고 보기 어려워 채권 금액 비율만큼 배당을 받게 됨.

 

2) 물권

정의 : 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리

종류

• 근저당권 : 돈을 빌려주면서 설정하는 권리로 담보대출이 대표적임.
• 전세권 : 전입신고가 불가능 할 때, 전세권을 설정하여 임차인으로서 보호 받을 수 있음.
• 가처분 : 분쟁이 있을 때(주로 소유권에 대한 다툼), 부동산을 처분하지 못하게 막는 것. 이 부동산이 누구의 것인지 모르는 확실히 모르는 상태에서 분쟁 당사자 중 한 명이 그 부동산을 매매하면 안 됨.
• 가등기 : 아파트 매매 시, 매매 계약부터 잔금 납부까지의 기간이 너무 길면, 그 사이에 집주인이 다른 사람에게 매매하는 것(=이중매매)을 막기 위해 가등기를 설정함.
• 경매기입등기 : 해당 부동산이 경매 예정임을 알리는 등기로 경매 종료(=매각) 시 말소됨 (부동산이 경매에 넘어간 상태인데, 제 3자가 이 사실을 모르고 해당 부동산을 매매할 경우 야기될 수 있는 피해와 혼란을 방지하기 위함.)

특징 : 우선 변제권이 있으며 등기부 순위가 중요함.

 

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